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                萬達推商業地產眾籌1000元起步 產品設計考驗監管紅線

                http://www.urben.com.cn 2015年06月09日10:10 家居裝修知識網  

                ??半月前推出“快利來”,風靡上百個萬達廣場,讓快錢借萬達瘋狂了一番,如今萬達又借力快錢,站在了互聯網金融的“風口”上。

                ??萬達聯手快錢發起了一款名為“穩賺1號”的互聯網金融產品,號稱是萬達首個商業地產眾籌產品,業內稱之為“Pre-REITs”產品,投資門檻僅為1000元,最高認籌100萬元,預計年化收益可達12%以上。

                ??作為面向大眾投資的眾籌產品,“穩賺1號”所籌的資金將如何獨立管理運作?隨著萬達廣場規模性建設,該產品最長達7年的投資期能不能讓這一收益率按約兌現?又如何避開互聯網平臺“自融”風險?這是廣大投資者關注的問題。

                ??投資門檻僅1000元

                ??從萬達披露的資料來看,“穩賺1號”的投資門檻僅為1000元。類似于公募基金產品,也是以份為單位,認籌起點最低1份,超出部分以1份遞增,最高認籌1000份,也就是100萬元。

                ??拿到了萬達眾籌的入場券,投資人不禁要問:錢要投到哪兒去?上述產品資料顯示,標的主要為萬達2015年新開工且在2016年開業只租不售的萬達廣場項目,但萬達強調,其有權根據籌集情況調整基礎資產。

                ??對于投資人更關心的資金回報率,按照上述產品設計,萬達給出了兩部分收益,一部分是凈物業租金收益,預期年化收益率6%,以每年7月15日為兌現日;另一部分為物業增值收益,預計收益率6%,退出時會一次性發放。

                ??上述眾籌份額的流動性,萬達也表示可以“轉讓或機構收購”?!睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?,上述產品投資期限不超過7年,在退出設計上,萬達的思路是,要么將來把標的項目打包做成REITs產品等形式上市,要么通過第三方并購所投標的股權或資產,其轉讓對價的增值不會低于實際眾籌資金的年化收益率6%。

                ??美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬解釋稱,除了6%的每年租金分紅,一旦REITs上市,資產增值收益70%歸投資人享有,而此次基礎資產全部按成本價賣給投資人,REITs上市會有高額增值空間。

                ??萬達也想到了內部解決方法。萬達稱,或指定第三方在第7次派發收益之前,以不低于實際眾籌資金1.5倍收購眾籌標的股權或資產;發起人使用上述轉讓所得資金,回購投資人持有的眾籌標的份額?!盎刭彈l款比較重要,這類似于萬達發行的一個帶有選擇權的債券?!笔Y鵬解釋說,從債券角度講,年化收益率6%的基礎定價,同時還有資產支持,加上萬達集團的無條件擔保,還有7年150%的回購條款,條件極其優厚。但不知道萬達是否會準確對應資產并設置隔離。

                ??除了萬達,圍繞互聯網眾籌,各路資本正起舞狂歡。近日,平安好房與大華基金宣布成立了國內第一只50億元規模的地產眾籌基金。

                ??機構投資者認購居多

                ??當前國內商業地產正陷入“結構性過?!焙唾Y產價值與租金收益相背離的雙重“魔咒”,萬達大膽推出互聯網眾籌產品,且門檻低至1000元,為何大眾實際認購并不活躍?

                ??萬達一位高管告訴記者,截至目前,認購上述產品的主要是機構投資者。

                ??一位行業人士感嘆,7年投資期太長了。該人士擔憂,如果眾籌標的資產不能出表,就不能算是輕資產,而應是類股權投資,算是一個“夾層”,只能看做一種創新的融資渠道。

                ??對上述眾籌資金,將如何進行獨立管理運作?蔣鵬說,投資資金項目包應進行一對一資產隔離,投資份額對應的是5個項目一組的資產包。記者注意到,這種說法其實就是一種大基金嵌套小基金的模式。

                ??不過,上述萬達高管告訴記者,他們并未采取很復雜的結構設計,比如單獨設立投資公司(如SPV結構)。但該高管對外界的說法并無直接回應。

                ??此外,外界也擔憂萬達可能涉及互聯網平臺“自融”問題(自融是指實體企業自己在線上開辦網貸平臺,融到的資金主要用于自己企業或關聯企業使用,此舉就涉嫌非法集資)。上述萬達高管說,通過快錢方式營造一個分銷平臺,國家正在進行試點,設計產品時已規避掉了合規風險。

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